金三銀四”一過，樓市便迎來了政策頻出的5月。不少強二線城市紛紛取消限購政策，一線城市中的深圳、北京均放松了外圍區域的限購政策。5月17日，中央發布住房信貸新政，將首套房的最低首付比例調整至15%（下稱“517”），上海、廣州、深圳均落地了最新住房信貸政策，無論是購房門檻還是購房成本，均有明顯的下降。
那么，在政策密集出臺的5月，作為全國樓市風向標的一線城市，新房、二手房的成交量如何？樓市中的買方和賣家都有哪些心態上的變化？新政之后，一線城市的樓市產生了哪些“化學反應”？
整體來看，盡管北京還未落地“517”新政，但二手房成交量在此前“五環外可多買一套房”的政策影響下熱度持續，新房市場主要以降價跑量為主；而對于已經落地“517”新政的上海、深圳、廣州，盡管5月樓市成交未明顯放量，但新政對樓市的利好影響很明顯，上海、廣州住宅成交量均出現了翹尾的情況，深圳樓市的看房量則明顯提升。
北京：新房降價跑量、二手房站上榮枯線
央行“517”新政后，各地接連跟進樓市政策，一線城市中滬廣深也已落地。截至目前，北京官方還未發文放松調控，但此前“五環外可多買一套房”的政策已對市場有顯著影響。
“周末有時間來看看房吧，線上不好多說，線下看盤都有較大優惠。”5月31日，北京一房產中介表示。
自四月底以來，北京新房市場隱隱躁動，因為五環外買房新政，不少樓盤來訪量都有所提升。但最攪動購房者的，還是價格端實打實的折扣。日前便有購房者反映稱，自己去年“上車”的大興星光城樓盤，五一假期開啟大力度折扣促銷，同戶型房源售價較去年直降百萬元。
上述現象并非孤例，近期，北京多個新盤大幅“降價跑量”。有大興西紅門板塊樓盤如橡樹灣，平臺對外顯示指導價6.6萬元/平米，最近推出的特價房單價低至5.5萬元/平米，還送25萬元車位券。“活動很快結束，能接受較低樓層，優惠力度很大，開發商可能視政策收回折扣。”房產中介表示。
此外，該項目附近的樓盤如中建·玖玥府，近期推出的特價房折扣力度也很大，網簽價6.5萬元/平方米以上、部分特價房單價5.6萬元/平方米。“有一口價房源，比如三室兩廳108平方米的特價房，原總價695萬現總價610萬，如果北京政策放松，樓盤優惠可能收回。”中介同樣表示。
不過，鑒于樓盤來訪轉化為成交需要時間，加上購房者對后續政策預期較強，目前成交端還未明顯抬升。中指研究院表示，北京增加五環外購房指標后，五環外項目到訪量、活躍度提升，但政策效果尚未在成交數據中明顯體現，新政后(5月1日-5月26日)新房日均成交面積較4月及去年同期均有下降，表現暫時平淡。
二手房市場則有一定抬升跡象。中原地產監測數據顯示，“517”新政后18日、19日兩天，北京大約成交2000套二手房，25日、26日兩天大約成交1900套二手房。從5月1～26號實際成交看，北京已經成交接近1.5萬套，業內預計全月有望達到1.7萬套左右，基本接近3月小陽春1.8萬套的量。一般來說，衡量北京二手房成交熱度，月網簽量低于8000套是非常冷淡，1.2萬套是市場平衡榮枯線，高于1.5萬套代表市場正在走熱。
北京鏈家研究院分析師冷會表示，5月以來北京二手房帶看和簽約量都明顯提升，且五環外區域增長幅度明顯高于五環內區域。北京鏈家帶看量較上月同期增長約11%，二手住房簽約量增長近32%，其中五環外區域成交量增長近37%，明顯高于五環內區域（29%）和全市平均水平。從成交占比上看，5月以來五環外成交占比為45.8%，較4月份提升2.4個百分點。
在業內看來，北京市場變化主要體現在幾個方面：二手房掛牌房源減少，5月掛牌房源減少了5000多套，市場供需關系開始改善；新房市場出現大規模特價房，尤其是南城區域；市場成交量接近3月小陽春高點，二手房價格基本回到2016年的水平，性價比較高；樓市正快速放量，買房人的觀望心態開始扭轉。
上海：新房成交回升、二手房網簽“翹尾”
作為一線城市中首個落實“517”新政的城市，上海樓市近期熱點不斷。
比如，網上傳言離婚預約“一號難求”、二手房業主跳價提高50萬.....隨即相關部門表示離婚預約情況并未發生大的變化，二手房漲價案例也是個別房東對市場的個案行為，但依然引發較大關注。
讓市場掀起波瀾的政策是怎樣的？具體而言，5月27日上海方面印發《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，明確優化住房信貸政策，降低首付比例和房貸利率等。
房貸利率方面，調整后上海首套房首付比例20%，二套房最低30%，首套房房貸利率最低可達3.5%，二套最低可達3.7%。至此，上海成為首個跟進“5·17新政”的一線城市。
限購政策方面，從原本的“531”改成“321”，將非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從“連續繳納滿5年及以上”調整為“連續繳納滿3年及以上”；新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房相應從“連續繳納滿3年及以上”調整為“連續繳納滿2年及以上”。
在購房區域上，擴大了重點區域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區域，將新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房區域，擴大至所在區全域；非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房。調整后，非滬籍單身人士購房區域為外環外（崇明區除外）及外環內二手住房。
上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱表示，上海作為率先呼應“517”新政，對限購、限貸、利率等政策進行調整的一線城市，從落地實施速度來看可謂“及時雨”，尤其是對自住剛需及改善需求的購房者來說，無論是首付比例下降還是房貸利率調整，都較大程度降低了購房門檻。
從樓市表現看，上海市場韌性仍在。克而瑞研究中心數據顯示，今年前4個月，上海市新房成交量累計同比下降44%，跌幅在重點城市居中；5月份以來上海新房成交出現回升，較4月日均環比增長82%。二手房方面，5月前26天，上海成交二手住宅97萬平方米，5月27日新政發布后幾天，上海二手房網簽數據出現“翹尾”行情，28日、29日、30日、31日這四天，上海二手房網簽套數分別為701套、877套、984套、961套，整個5月收官后網簽套數為18692套，與四月基本相當，5月日均網簽量602套，新政出臺后網簽高于日均水平。
上海當地一位房產中介對記者表示，自新政出臺后，上海樓市一線活躍度明顯提升，二手房市場表現更為明顯，“門店咨詢和帶看量都翻倍了，這幾天的整體成交也有所上浮，新政后來門店咨詢的購房者明顯增多，主要是關注小戶型的剛需購房人群，大戶型咨詢量也有所增加。”
在丁祖昱看來，整體來講，上海庫存風險無虞，消化周期在警戒線內，截至4月末，上海狹義庫存面積為772萬平方米，庫存消化周期為12.2個月，低于18個月的警戒線，去庫存壓力不大。
“當前的上海房地產市場，一手房和二手房都相對較為穩定，新政充分考慮了剛需和改善購房需求，對非戶籍單身、困難家庭、多孩家庭、離異、贈予等情況都通盤考量，真正實現了差異化、分區域調整，在全國范圍內也起到一定的表率作用，將有效提振市場信心，提升市場活躍度。”他表示。
深圳：成交量輕微回落，新政后看房量明顯增加
盡管近期限購、房貸等利好政策密集出臺，5月深圳新房和二手房的成交量均較4月有所回落。
5月6日，深圳分區放松限購政策，非深戶籍居民在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區（上述7個區在下文統稱“非核心區”范圍內購買住房），需要的社保或所得稅繳納年限從3年降至1年。此外，兩孩及以上的深圳戶籍家庭，可在非核心區域購買第三套住宅，納稅金額100萬元以上的企事業單位，也被允許在非核心區域購房。
5月28日，住房信貸政策正式落地深圳，深圳首套房最低首付比例降至2成，二套房最低首付比例降至3成；首套房貸利率降至3.50%，二套利率降至3.9%。至此，深圳無論是購房門檻，還是購房成本，都有了較大幅度的降低。
樂有家統計的數據顯示，今年5月，深圳的新房住宅網簽量為2009套，相比4月同期的2355套減少了15%；二手房過戶3963套，相比4月同期的4171套減少了5%。對于深圳樓市來說，每月成交的榮枯曲線為5000套/月，從這個角度來看，無論是新房還是二手房，深圳樓市的熱度還有待提升。
值得注意的是，“517”政策之后，盡管政策還未落地，但深圳樓市的看房熱度已明顯提升。記者從多家房企深圳區域工作人員處了解到，“517”政策之后的周末（5月18日～19日），新房項目的客戶來訪量普遍有2～3成的提升。二手房方面，樂有家統計的數據顯示，“517”新政后首個周末，樂有家深圳門店二手房看房量對比今年周末平均水平上漲了127%，成為2018年以來的最高點，超越2020年二季度的歷史高峰期。
“517”新政后連續兩天奮戰到凌晨四點的深圳房產中介黃德元對第一財經表示，近期樓市新政策帶來的改觀比較大，以前客戶看房更多是抱著“有合適的房源就看一看”的心態，現在不少客戶會在有合適房源的情況下真正購入房源。
5月28日政策落地之后，深圳樓市的熱度進一步提升。5月29日工作日，貝殼平臺深圳的二手房成交量為52套，超過了上周六的日成交量。房產中介也明顯感受到了政策帶來的暖意。“客戶現在要看房，臨時約的。”5月28日深圳住房信貸政策落地當晚10點，深圳的房產中介李銘（化名）對記者說。
5月31日，深圳市龍崗區一項目售樓處的工作人員對第一財經表示，在5月17日中央出臺房貸利率政策之后，售樓處的看房客戶開始變多，前兩日深圳首付比例、房貸利率政策落地之后，即使是工作日，售樓處也成交了13套房源。“一些之前首付不太夠的客戶就下手了。”該售樓處工作人員說。
不過，從價格上來看，與當前深圳大多數樓盤打折賣房類似，上述樓盤依舊是“以價換量”。上述售樓處工作人員表示，目前該項目的價格為85折，是深圳規定的最低折扣，相比去年9月，優惠幅度更大了，而且現在還送室內軟裝。
“本月政策出臺之后，銷售端還是有變化的，工作日成交也挺活躍的。”某房企深圳區域市場負責人對第一財經表示，最近政策多，這是政策疊加影響的效果。
廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認為，近期深圳降房貸成本、降購房門檻、釋放需求，以及房價下降的綜合作用下，未來一段時間，商品房銷售會得到提升。不過，從去年深圳人才房受到熱捧，以及去年以來低總價、低單價的二手房銷售更好等情況來看，居民購買商品房的支付能力還是比較弱。再加上整體供應量比較大，因此，這一輪政策從需求端鼓勵居民加杠桿貸款買房，對市場的提振作用還需要觀察。
廣州：二手房成交量回落，新房月末翹尾
從今年1月下旬開始，廣州居民家庭在限購區域內的住房只要辦理租賃登記備案，就能騰出一個購房名額，至此，廣州已經成為廣義上全面放開限購的城市。不過，4月開始，政策效果逐漸減弱。
廣州市房地產中介協會統計的數據顯示，5月（統計周期為4月26日～5月25日），廣州市二手住宅網簽宗數和面積分別為7838宗、78.97萬平方米，分別環比下降14.13%、12.18%。
對于二手房成交量的下降，廣州市房地產中介協會稱，一方面，受強降雨天氣頻發影響，市民外出看房意愿較弱；另一方面，部分潛在購房群體預期首付、利率、稅收等政策有優化空間，觀望心理強烈；此外，恰逢“五一”，部分新房項目加大營銷力度，尤其是海珠、黃埔等區域陸續推出實用率高，區位或價格有優勢的產品，一定程度上分流了二手房客源。
數據顯示，今年5月以來，貝殼平臺上廣州的掛牌房源中，每日漲價的房源在200套左右浮動，而每日降價的房源則普遍在1000套以上，由此可以看出，廣州二手房市場整體依舊處于買方市場。
廣州新房市場也在“517”新政之后出現翹尾的情況。樂有家統計的數據顯示，5月前30日，廣州市新房累計網簽量為4513套，同比4月的4834套，降幅7%。而在5月31日，廣州市的新房成交量為645套，遠超過前30日150套的日均成交量。
合富研究院統計的數據顯示，上周（5月20日～5月26日），廣州一、二手房成交量環比均有回升，但仍處于市場低位，具體來看，新房代表項目周成交量上升13%，二手房網簽量小幅回升。分區域來看，上周廣州中心、近郊物業的成交表現相對突出。一手房市場中，因中心、近郊區域項目優惠力度較大，成交環比分別上升26%及19%；二手房市場中，核心區域成交量上升幅度更為明顯，其中荔灣、白云區域的網簽量都出現不同程度的上漲。
5月28日，廣州宣布調整住房信貸政策，首套房首付款比例調整為不低于15%，二套房首付比例調整為不低于25%，并且取消利率下限。至此，廣州成為四個一線城市中首個首付比例下限降至15%的城市。
與此同時，5月28日，廣州還優化了外地戶籍在限購區域的社保及個稅年限，即在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區購買住房的，非本市戶籍居民家庭繳納社保或個稅證明年限由原來2年下調至6個月；此外，廣州還取消了2年限售時間，房產交易不再審核取得不動產權證的時間，廣州也成為了四個一線城市中首個取消限售的城市。
中指研究院華南分院研究主管陳雪強表示，2024年1-4月，廣州商品住宅（不含保障房）成交面積為178.9萬平方米，同比仍有一定降幅，4月以來廣州市場熱度有所下降，本次政策出臺將一定程度上帶動購房需求的釋放，有利于提振居民購房意愿及市場預期，增強市場信心。
廣州一售樓處置業顧問對第一財經表示，盡管近期因為下雨，售樓處看房的人比較少，但基本上到售樓處看房的，都是購買意愿較強的客戶。另外，5月28日政策出臺之后，看房的客戶也在變多，近兩天他接觸的客戶中，因為首付比例降低來看房的客戶，大約有一半。
合富研究院認為，住房信貸政策的落地，尤其利好高預算人群、向往核心區域120平方米以下物業的外地購房者、收入穩定的年輕人。只要政策執行到位，廣州超跌的交易氛圍有望在短時間內修復。不過，該政策對樓市的提振作用能持續多久，還需要看各項目的優惠力度。